On peut bien appliquer la «rocket science» à l’immobilier, il restera toujours que son emplacement géographique et son environnement immédiat influencent grandement son potentiel et sa valeur.

Voici les définitions simples des 3 acronymes que sont MRB, MRN et TGA.

MRB : Multiplicateur de revenus bruts. Ce n’est pas le plus précis car il omet des éléments importants. Mais il agit un peu comme une règle du pouce quand vient le temps de comparer des immeubles comparables.

Le MRB = Prix/ revenu brut annuel .

Le MRB est un outil à portée locale. On va l’utiliser pour comparer des immeubles vendus à l’intérieur d’un secteur donné, idéalement au cours de la dernière année. EWt j’ajouterais qu’en raison de la bulle immobilière qui sévit depuis mars 2020, il serait préférable d’utiliser les chiffres des 6 derniers mois à titre de comparatif.

Ainsi, si pour un secteur donné , le prix moyen des immeubles vendus est de 600 000$ et que la moyenne des revenus bruts est de 50 000$, alors le MRB est de 12 ( 600k/50k= 12

À titre d’exemple, vous prospectez un immeuble dans le même secteur et pour lequel le vendeur demande 725 000 et dont les revenus bruts sont de 65 000. À première vue, il semble que ce puisse être un deal intéressant car l’application de la formule nous donne un prix de vente de 780 000$ en appliquant cette formule. 65 000$ x 12= 780 000$.

J’insiste sur le fait que seul le MRB n’est pas suffisant pour analyser un investissement de cet ampleur, c’est pourquoi il faut passer un dossier à travers plusieurs filtres.

MRN : Multiplicateur de revenu net.

Tandis que le MRB omet de prendre en compte les dépenses d’exploitation, le MRN s’obtient en faisant le calcul qui suit : MRN = prix/revenu net

Parmi les dépenses d’exploitations, on retrouve notamment ce qui suit :

Taxes, assurances, électricité, mazout, entretien intérieur et extérieur, frais de gestion, publicité, etc.

Ma question : croyez-vous vraiment que le vendeur ou son courtier vous dévoilent tous les chiffres sur la fiche descriptive ? C’est la raison pour laquelle vous devez faire preuve de perspicacité et agir comme si vous vous apprêtiez à faire une offre d’achat sur une boutique ou une usine. Car investir en immobilier oblige à agir comme une personne en affaires.

TGA : Taux global d’actualisation ( Cap Rate en anglais) . Cette mesure est plus couramment utilisée quand on prospecte des 12 logements et plus.

Formule pour obtenir le TGA : revenu net/prix=TGA

Bien entendu, les évaluateurs agrées sont experts dans le calcul du TGA mais vous aussi pouvez vous adonner à ce calcul avec pas mal de précisions.

On obtient le TGA à partir du revenu net et du prix des autres immeubles vendus dans le même secteur donné.

À titre d’exemple, vous repérez un immeuble de 12 logements dont les revenus nets sont de 80 000$. Vos recherches sur les comparables vendus dans le secteur vous indiquent qu’un immeuble similaire s’est récemment vendu 1 300 000$ avec des revenus nets de 90 000$.

Dans cet exemple, le TGA de l’immeuble vendu est de 6,9 %
( 90 000$/ 1 300 000$ :0,069)

Donc, à partir de cette donnée, vous pouvez de façon inversée trouver le prix de l’immeuble que vous avez trouvé : 80 000$/ 0,069 = 1 159 420$

Il s’agit là d’un début de négociation.

Le but de l’exercice quand vous faites le calcul, est de trouver le TGA le plus élevé du secteur que vous prospectez.

N’oubliez pas : un investissement se doit d’être rentable, pas juste pour le plaisir de dire à votre entourage que vous avez des «portes» .